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我买不起房,但买得起写字楼、酒店和养老院

原创: 原文链接:https://www.yoiju.com/articles/detail?information_id=67

2017-11-23 

“房地产基金持有房地产,但是当你购买它的时候,你不仅仅是购买了房地产,你还购买了由具备经验的管理团队运作的业务。”——Ralph L. Block

用一个俗套的开头:我有个朋友。

我有个朋友,之前投资了亚洲市值最大的某房地产信托基金的基金产品,他们在内地有两处房产,一个是北京的欧美汇购物中心,一个是上海的企业天地。于是乎这大哥,每次经过欧美汇,都会感叹一句:“这是我投的项目。嘿嘿。”然后在周围顾客的目光和我的惊天大白眼下快步走开。

这是个笑谈,但仔细想想,其实他说的也没错。房地产基金其实也是一种实物投资,而且这种实物可能正实在地坐落在你日常经过的王府井、中关村、CBD......甚至你家小区。

​谈论投资理财,身为对房子抱有超乎寻常热情的中国人,常抱有这种观念:如果手里有足够的钱,买啥都不如买房来的实在。从北上深买到二三线城市,再跟随海外资产配置的潮流买到美澳、日本、泰国……不得不说,没有比“在全世界拥有自己的家”更能带来安心感的投资项目了。

而随着近几年“认房又认贷”等等限制购房的政策铺天盖地而来,7月1日要实施的“史上最严外汇管制”强势来袭,一种比直接投资地产更加便利的另类投资方式一步迈进大众视野,那就是房地产基金。

首套房的利率都上调了,可见打击炒房的力度之大首套房的利率都上调了,可见打击炒房的力度之大

房地产基金究竟是什么?

房地产基金是以房地产项目或公司为投资对象,在房地产的开发、销售、经营等价值链的不同环节进行投资的集合投资制度。

什么?太晦涩,来,我们换一种说法。

​我是李大锤,我的梦想是赚大钱、迎娶白富美、走向人生巅峰,而现实却击碎了我的梦想:我拥有的全部家当只有祖上留下的一间茅草屋。有一天,一个名叫小芦老师的神秘男子来到我家,说我的茅草屋将来有升值空间,要我开个价。我一想,这不是传说中的炒房客么,于是我毫不犹豫:“给我500万,附赠新搭的茅厕。”

小芦老师说:“我钱不够,让我想想办法。”我心想,这次他吓跑了吧,没想到第二天,他就拿着500万,买下了我的茅草屋(听说还买下了隔壁李二麻子的理发店)。经过小芦老师精心的装修改造、耐心的运营、聪明地宣传,我的茅草屋成了时下最流行的“解构风”豪宅,租金水涨船高,理发店也带动起附近地区商业繁荣,地价猛涨

​我悄悄问小芦老师,你怎么凑齐的这些钱呢?他说,他是管他二姨、大妈、舅老爷等十余个亲戚一人借了50万。他向他们承诺了一定的分红回报,仔细分析了茅草屋的地理位置、投资价值和前景,近两年来我们村旅游的人特别多,我们村又没宾馆,这个房子做成民宿之后就能稳赚钱啦,并且告诉他们3~5年后可以按照净值退出。他们一想,好像风险也不高嘛,于是就放心把钱交给了他。

这个过程就是房地产基金投资。我家茅草屋,也就是房地产投资基金直接投资的房地产资产,一般是能产生较稳定现金流的公寓、写字楼、仓库、厂房及商业用房等物业。

小芦老师就是持有并运营这些资产的基金管理人,一般基金管理公司。

小芦二姨、大妈和舅老爷就是基金投资者,也就是基金私募的对象。

​房地产基金历史不算短,20世纪70年代末于美国诞生,之后迅速发展,80年代就成为重要力量,帮助房地产市场从金融危机的打击中恢复繁荣。以前,在人们眼中房地产私募基金是个特别高大上的玩意儿。就拿大名鼎鼎的黑石来说吧,它的投资群体非常固定,包括慈善基金、养老基金、富豪财团等,即便对个人开放,也有不菲的最低投资门槛(通常以百万美元计,土豪,有钱)。

​可以看出,五亿规模以上的海外房产基金中主要还是来源于大学、企业养老和公共养老基金,其他来源占比仅有32%。

但5亿以下规模的基金中个人投资者的比例高达29%,除去公共基金来源,企业及个人投资占比超过50%。

​截止2015年,全球房地产私募基金的管理规模已经超过了7,240亿美元   

数据来源:房地产基金协会


不过随着结构设计上的创新,不少房地产私募基金将产品的适用范围涵盖到了更多的中产和高净值人群。房地产基金一下接了地气儿,成为不管是老张还是老李,都能负担得起的一种投资方式了。花几十万就可以“拥有”全球各地的写字楼、公寓、酒店、养老院...想想也是美滋滋。


说到房地产基金的几种类型,你也许需要了解...

房地产基金种类繁多,很多投资者看到时会一头雾水。其实我们可以从基金类型、投资策略和募集方式三个方面来区别它们。

从基金类型来看,股权类基金由于其较高的风险属性,在 2008 年次贷危机后占比逐渐下降,目前占比超过 60%,债权类和股债混合类基金的比重逐年上升。主要由于大部分国内房地产基金仍以开发融资为主,而海外私募基金主要以资产运营和投资为导向。

数据来源:稳盛投资,中银国际证券数据来源:稳盛投资,中银国际证券

从投资策略来看,房地产基金类型主要分为四类:核心型、核心增值型、增值型和机会型:

我们熟悉的一些房地产基金基本以机会型为主,机会性基金会参与到房地产开发过程中,以获取地产开发的高收益并承担相应的高风险。地产开发是一种高风险的投资行为,因为在房产最终完成开发,并销售出去之前,不向投资者提供任何的现金回报。房地产开发存在着大规模、长周期的资金投入,面临着极大的市场风险和流动性风险,同时,房地产开发也是一个高回报的行业,因此机会型房地产基金存在着较高的风险特征和相对较高的投资收益。

从募集方式来看,房地产基金可以分为私募型和公募型,私募型即通常意义上的房地产基金,而公募型的典型代表为REITs以及资产支持证券,如我国首支公募型准REITs产品鹏华前海万科封闭式混合型证券投资基金。


不是没钱买房才去买基金,房地产基金的优势你知道么?

“你心中完美的投资是什么?这是一个很吊诡的问题——本就没有完美的投资。”——拉尔夫 L. 布洛克

好友老张投资买房,且不说大城市限购遭了多少苦,好不容易拿了房本,为了获取收益,你还得打理房子,料理租户,交水电煤气费,这根本不叫投资,那只能叫兼职。所以我想,最轻松自在的投资就是:

整个投资行为中,需要我动脑的,只有转账这一步。


在国际市场上,我们一般可以通过三种途径投资房地产:

1、直接投资开发房地产;

2、在公开市场上通过投资上市公司或基金投资房地产;

3、在非公开市场上通过私有企业或基金投资房地产。

数据来源:清科研究院数据来源:清科研究院

​房地产私募基金属于第三类:通过基金投资房地产。房地产投资基金区别于直接投资实物房地产和公开市场投资,投资房地产基金的利润来源中既包含土地增值、可靠持续的租金收益,也包含开发环节利润,相对于直接买房来说投资收益来源更多。

资料来源:稳盛投资,中银国际证券资料来源:稳盛投资,中银国际证券

​对图表中我们可以看出,房地产私募基金相比房产股票和债券,现金流稳定,分红率也具有优势。而这些优势,很大程度上得益于基金管理公司具有的资金规模和足够专业的专家理财。像小芦老师这样的基金管理者/公司,会帮助我们选择不同地区和类型的房地产项目及业务,实现投资的多样化,通过项目选择与最优的投资组合确保基金在最大程度上保值增值。我们这些投资者将受益于各地优质地产组成的多元化投资组合,得到稳定的投资回报。

中小投资者通过投资房地产基金,在承担有限责任的同时,可以间接获得大规模房地产投资的利益。在以上层面上,如果你想挑选一款风险较小,回报较高的轻松理财产品,我想房地产基金应该是非常好的选择了。

对冲人民币贬值,你也许可以选择海外房地产基金

在人民币持续贬值、国内资产泡沫的大背景下,海外资产配置为国内投资人搭建了一座资产保值、升值的桥梁。以往大家在做海外资产配置时,首选一般是股票和买房。股票风险暂且不提,就说买房,其实风险也不小。比如你在美国看上一套房子,又大又漂亮,结果你买完你可能会发现价并不便宜,或者是增值空间并不大,因为你买的位置不行,虽然说美国地价房价也在增长,但税也高啊。以多样化投资分散风险的角度来看,投资海外房产基金也是一个很好的选择。

​在美国,海外房地产基金以投资商业、住宅、医疗为主,而近年来,海外房地产基金将目光移向了一个新型产业——民宿。民宿作为非标住宿,多分布在城市密集区,大量成本在房间本身,出掉多余的人工服务和公共设施,即为旅游者提供了优质的度假住宿新体验,又为业主提供了灵活的闲置资产托管增值服务。

民宿的火爆在日本表现十分明显。受中国游客赴日旅游热潮及日本“观光立国”政策影响,日本酒店供不应求。加上2020年奥运会的刺激,东京地价房价持续走高。在这样的内外环境下,日本民宿作为旅行居住的重要补充,成为投资日本的黄金选项,并受到国内高净值人群及中产新贵的青睐。

最后,做一个硬广:

有一居最近一年已经帮助国人在日本购置了200余套房产,销售房屋总价达到60亿日元,并成功运营了100余套精品民宿,平均入住率达到84.66%。近期,有一居也将进军房地产基金领域,带来更丰富的投资选择。

​首支海外房产基金综合了服务公寓的开发和特色度假町屋改造项目,利用房产基金持有资产,利用“全球利率差”进行不动产基金配置的新机遇。

基金投资标的不仅有东京黄金地段精致民宿、独栋服务式公寓楼,还包含几处有一居与日本安藤忠雄事务所建筑师联合打造的「京都百年町屋改造项目」,实现多元化投资组合,最大程度降低投资风险。


想在当前全球资本争先涌入日本房地产市场的形势下,提前拥有日本房产安全和高收益的宝贵投资机会吗?

私信我吧~

*文章为作者独立观点,不代表有一居立场

本文由授权 有一居 发表,并经有一居编辑。转载此文章须经作者同意,并请附上出处(有一居)及本页链接。
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