中国 
重置密码
手机号:
图形码:
换一换
新密码:
确认密码:

重置成功

你可以,或者回到首页

注册

手机号:
图形码:
换一换
设置密码:

恭喜您,注册成功

你可以,或者回到首页

为什么薛蛮子、戴周颖争着去日本当房东?

原创: 原文链接:https://www.yoiju.com/articles/detail?information_id=71

2017-12-12 

为什么新老投资人都跑去了日本?


​​有那么几个问题:1.为什么新老投资人都跑去了?2.为什么是东京和京都?为什么是民宿?​3.为什么是中国人?为什么是现在?4.水面之下,没有风险么?


北京昨天大风,风力最高七级。据说体重不足的人,出门是很危险的。为此,戴周颖特意感谢了去捧场的人,他在国贸的一家酒店做了个活动。


这位80后,在他的迷妹眼里,也算是“VC圈的男神”了。不过,昨天这事和VC并没有关系,戴周颖郑重推荐的是一个地产项目。“这两年做早期投资太难了,所以我们在内部孵化了‘有一居’。”戴周颖的创业伙伴芦义调侃地说。


2015年9月成立的有一居,过去两年做的,就是帮中国去日本做房东。一手把日本的房子卖给中国人;转手这些房子又作为民宿出租,而有一居则是它们的托管人、运营方。


*戴周颖:有一居创始人

*戴周颖:有一居创始人

不过从2018年开始,有一居要自己买楼甚至买地建楼,运营“分布式的轻酒店”。直白点说,就是把手里有的民宿房源,用一个统一的品牌运营。


明年他们要推出的第一个品牌叫“条”(Residence Jo),首批的15家都是京都的町屋旅馆。


“我们拿到的町屋,都在京都最核心的地段。”这让戴周颖的团队多少有点自得,除了他们在时间上,也比薛蛮子早了一点。


就在一周前,著名天使投资人薛蛮子,用他惯常的“高调”模式宣布:他在京都已经买下了12栋百年町屋,其中12月3号这一天更是一口一口气买下了7栋。据说他的计划,是要买下100栋町屋,作为“蛮子民宿”这一品牌的一部分资产。


这仅仅是一种巧合?一位资深天使、一位80后早期投资人,都跑去日本买楼、做民宿。还是这是中国人海外地产投资的一种新趋势?


中国人去日本买房,并不是戴周颖们开发的新需求。市场咨询机构Real Capital Analytics的统计数据,在有一居创建的2015年,日本房地产市场的境外投资中,有约3.4亿美金来自中国大陆,占当年境外投资总量的4%,而在海外买家排行榜中,也排到了第四。


买来出租,也是华人在海外买楼的一贯做法。到今天,如果只是这么做,到日本买房已经是被认为有风险了。房价不涨、少子化导致的租金涨幅不大、有各种税收等等;再加上从2013年以来,日本二手房价格有一轮上涨,这些问题稍微坦率点的房产中介都能说出一二三来。


那么,为何薛蛮子、戴周颖还争相冲进去?因为Airbnb提供了一种新的可能性。


*为了民宿,薛蛮子拉上阎焱玩了场直播。

*为了民宿,薛蛮子拉上阎焱玩了场直播。


​在去年的一轮融资中,Airbnb的估值已经超过300亿美元,超越了Hyatt、Starwood等老牌酒店品牌。重要的是,从0到300亿,Airbnb只用了七年;估值从100亿美元到255亿美元,则只用了一年。


本质上都是做房屋出租,只不过Airbnb把目标转向了旅行的人群。


在薛蛮子和戴周颖背后,不仅站着数量庞大的中国游客。某种意义上说,他们比Airbnb更幸运,因为伴随着走出国门的中国游客,他们还能借力数量更为庞大的中国资本。



“2015年,我们在研究海外市场时,发现日本的入境旅游人数数量增长很快。”戴周颖说。


日本国家旅游局(JNTO)在2016年1月公布的数据,整个2015年有1973万人入境日本,相当于是2014年的一倍半。到了2016年,访日游客人数增长到了2404万人,同比增幅两成多。


这是个仍在持续的趋势,即使不考虑有2020年东京奥运会这样的原因,从中国人对日本游的热衷上,也能看出些端倪。2015年,去日本旅行的中国人数量增长了一倍多。而旅游族(Travelezoo)今年年初做了一个调查,在中国人的2017旅行计划中,想要去日本的人最多。


日本却来不及准备足够的酒店和住宿。如果访问日本的外国游客人数达到2500人的话,每天至少有4.1万人找不到过夜的地方,因为日本旅馆每天的客房缺口就会有4.1万间。


在日本国内,东京和京都又是两个最热门的旅游目的地。所以京都不仅成了薛蛮子的首选,也是有一居发布自主品牌的第一站。而东京,则是有一居过去两年一直深耕的地方。


在美国旅行杂志《Travel + Leisure》发布的2017年全球最受欢迎的旅游城市中,京都排名第四。整个京都都市圈的人口总数只有256万,去年到访的游客数量是2000万,“完全是个卖方市场”。


关东的东京也不逊色。第一太平戴维斯世界研究部的统计数据,去年每天在东京过夜的旅客人数是39万。一年下来,“睡过”东京的外地人超过1亿4千万。


*全球12个旅居城中,东京排第三。

*全球12个旅居城中,东京排第三。

在薛蛮子之前、也在戴周颖之前,早已经有人计划去补这个缺口了。2015年,春秋集团决定,在接下去的三五年时间内投入200亿日元,在日本打造20家左右的春秋品牌连锁酒店。


然而整齐划一的商旅酒店,“并没有不好,但也不能让游客们满意。”日本星野集团(Hashino Resorts)中国区总经理韩美华(Bika Han)说,公司在日本曾经做过一次顾客满意度调查,发现商务酒店没能为游客提供服务。


实际上,日本有一半左右的商旅酒店处在破产边缘。日本的酒店业者也发现,新一代的游客不仅更追求个性,“即使酒店提供餐饮,他们也更倾向于拿出攻略,去寻找周边的餐饮和娱乐”。


早在2015年,已经有针对日本市场的专业民宿管理公司了。“我们详细研究过东京的地产数据,”戴周颖说,包括密集拜访做日本房产的公司,还有诸如WeHome这类专门做房产数据的公司,最后得出来的结论,做民宿出租收益不错。


事实是否如此呢?有一居公开的历史运营数据是这样的:运营200多个民宿、平均入住率约为85%;总计出租次数是16000次、入住4.5万人次。入住的客人来自40多个国家和地区,但其中的40%是说中文的。

“我们收获了2万多条评论。”有一居联合创始人芦义说,其中最多的评价是:位置方便。



做了有一居之后,“VC圈男神”变成了做房地产的,轻资产重化了。


然而在同业们看来,他们已经足够轻盈了。“我们老板经常羡慕地说,在日本国内是很难轻松筹集到那么多钱的。”一家日本酒店品牌人士说。中国人对于民宿投资的追捧,在他的想象之外。


有一居计划通过金融众筹,筹集600万人民币,这笔众筹的资金将用于有一居的京都町屋改造项目。这个众筹的最低认购额度是300万日元,约合17.5万元人民币,这差不多是一个日本年轻人一年的总收入了。


但民宿众筹在国内确实相当火爆。薛蛮子的“蛮子民宿·京都”众筹项目,在多彩投上线1秒被抢光,他原本就想众筹400万人民币,最后筹集到了1832.83万。这并不是最夸张的,民宿品牌松赞林卡的众筹,超额认购达到348.68倍,本来只想筹20万的,结果有近70000万的资金涌进来。


*松赞林卡,单体认筹额7000万。

*松赞林卡,单体认筹额7000万。

在数量庞大的旅游人口外,中国还有数量更为庞大的资金想要投出去。仅众筹平台“开始众筹”,过去一年就完成了500家民宿的众筹、认筹金额20亿元。借宿COO贾晓凡说,认筹的平均金额超过5万。有这样投资能力的人,他们的平台上有差不多10万。


这只是所谓“高净值家庭”的冰山一角。兴业银行与波士顿咨询公司(BCG)今年五一发布的报告里说,到去年中国个人所有的、能用于投资的金额,有126万亿人民币。这些钱中,有四成还在银行里做储蓄或理财。


“国内项目只能享受运营的收益率,而日本项目还有所有权。”戴周颖说。


对比国内的房价,日本的相对便宜。比如一栋町屋的总成本,加上购买、修缮以及各种手续费,总共在400万到1200万之间。即使最贵的町屋,也就是北京海淀一套39平米的学区房。


不过看起来热热闹闹的众筹,主要目的是“宣传和获客”,而不是筹资。真正的大头,是有一居计划中的私募基金,具体规模还没有确定、不过至少是千万人民币级别的,用于“东京筑地服务公寓”(Minami Tsukiji Service Apartmenet)的开发和运营。


戴周颖打算买下东京核心区的一块地皮,“离著名的筑地市场很近”,自建一个楼来做运营。东京地价有多贵?举个例子,银座最贵的土地,一平米价格是303万。反正要在东京买地、盖楼,肯定不便宜。


钱从哪里来?“自有资金加银团贷款,土地可以抵押贷款。”戴周颖说,还有就是这只私募基金。而这只基金的投资人,也将来自中国。


不过这些潜在的投资人,得持有港币、美元或者日元。中国当下的外汇政策,大额人民币很难汇到境外。



问题来了,这么好的事情,等着中国人来做?


日本房地产市场的外来投资,从来美国都是排在第一位的。举个例子,安邦去年买下的东京、名古屋、大阪的中产阶级公寓,以前是黑石的资产。即使在酒店市场,此前高盛也涉足过。


撇开这些大资方,Airbnb就没有想过大力布局日本?退一步说,日本人为啥不自己做?


比如星野这样的本土品牌,已经在做“温泉旅馆再生”计划了,就是收购或接管经营不善的温泉旅馆。在日本国内,有8万多间温泉旅馆。韩美花也说,星野有计划要做“城市酒店”,但也会延续“再生”现有酒店的路径,而不会去涉足民宿。


*星野位于轻井泽的温泉酒店。

*星野位于轻井泽的温泉酒店。

除了运营带来的压力,更重要的是“政策压力”。此前因为酒店不够用,日本国内曾一度热议,要不要引入Airbnb这种模式。


这种民宿短租的模式,按日本的现行法律,是不合法的。直到2016年才开始做合法化的尝试,不过也仅限于东京的一些地区。在这个尝试中,户主要先申请取得牌照,前提是取得邻居同意等等,政府才会允许短期出租。


而被寄予厚望的《住宅宿泊事业法》(民宿法)也还没有落定,“很多细则都还在讨论中”。业内预计,民宿法很可能会给出租的房屋,加上“一年内不能出租超过180天”这样的规定。如果真这么规定,则势必会影响收入。


乐观点,即使民宿合法化并朝着最好的方向发展了,那是否又会竞争者争相涌入呢?在小资本还没站住脚跟时,大资本已经抢占了发展空间。


同样来自中国的竞争对手,已经不止薛蛮子、也不止新兴民宿和酒店众筹公司,还有途家这样专门做民宿短租的。途家此前和日本的Rakuten Lifull Stay达成合作,共同将Rakuten Lifull Stay平台上的部分房源改造成民宿。


Rakuten Lifull Stay被称为日本的“链家”,旗下有800万房源、超过2.4万个房地产加盟店。在他们的计划里,未来会上线一个叫“Vacation Stay”的民宿平台。在途家之前,他们也找过Airbnb,不过没谈拢。


另一个可能面对面竞争的中国来人,则是链家海外。2015年成立的链家海外,今年已经在东京开出了全球的第五家分公司。


而潜在的,还有“地产类的公司,或地产金融加物业增值的大资本”。比如复星。过去三四年,复星在日本的房地产市场有不少动作。仅在度假酒店领域,复星在2015年收购了日本北海道的星野Tomamu度假村。


这笔10.8亿人民币的交易曾震惊一时,“我们觉得好多钱了,但中国人会问,为什么这么便宜?”这个度假村的资产虽然并入Clubmed(地中海俱乐部),但星野集团依然在为他们提供运营服务,也因此两家达成了合作关系。


*北海道Tomamu里的冰堡。

*北海道Tomamu里的冰堡。

此外,复星还在2014年收购了日本不动产管理公司IDERA Capital Management,作为复星在日本的地产投资平台。IDERA成立于2001年,资产包括办公楼、居住用房和不动产基金。


“众人拾柴火焰高嘛。”戴周颖说,他也注意到,从去年年底开始,已经有不少国内玩家进入日本民宿和房地产市场。他倒是对自己很有信心,“我们开创了一个新模式,从海外买房到管理的一体化服务模式,我们已经跑了两年多了,我们在做系统加深护城河”。


这也体现在规模上。有一居计划今年将手中的民宿数量翻一番,从200多间提升到四五百间。


最可怕的确实不是竞争,而是在标杆被树立起来前,市场已经被做坏了。在国内,被一拥而上而毁掉的好市场,又何止一个?


题图:布列松


​​​​

*文章为作者独立观点,不代表有一居立场

本文由授权 有一居 发表,并经有一居编辑。转载此文章须经作者同意,并请附上出处(有一居)及本页链接。
原文链接:https://www.yoiju.com/articles/detail?information_id=71