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还去日本抢马桶盖? 如今中国人快要买空日本的房子了 | 锌财经

原创: 原文链接:https://www.yoiju.com/articles/detail?information_id=83

2018-02-01 

国内自带流量属性的话题人物不多,但薛蛮子绝对是其中之一。

他经常语出惊人,做些事后打别人脸,让自己“封神”的事情。比如蔡文胜的265、李想的汽车之家,当然,还有最近的区块链。

今日头条上,他的备注是中国天使投资第一人。

正如,1月29日,他更新了自己的微博:一个礼拜没有干活,一口气买了一条街。命名为“蛮子小路”。一条街十一个老町屋。牛逼大了!为中国人争光!

这已经不是薛蛮子第一次在日本购置物业,去年11月,他买下了7幢独特的百年町屋,自己做了蛮子民宿,并把第一站放在京都,称这是“全世界唯一的古都”。


有一居町屋改造前


町屋改造后(概念图)

其实,不仅仅是名人,对于普通大众,海外资产配置,也并不是什么新鲜的名词。只不过从前是有钱才敢这么玩,如今有眼光,有风险意识,就够了。

毕竟用“泡沫”对冲“泡沫”,是目前让大众手里资产保值的最好办法。

01

马桶垫、眼药水,如今中国人买空了日本的房子

“国内200、300百万的房子,哪里有我的房子住起来舒服。”沈翔早年留学日本,毕业之后从餐饮做起,现在还同时还做些品牌代理工作。

在他看来,在日本买房子的另外一个好处就是,产权是自己的。

当时,他一边开着小跑车在去东京的高速上飞驰,一边向锌财经介绍着自己在日本的生意,时不时还对日本几种常见的房屋类型做介绍对比。

车里是略带摇滚的摇头音乐,车外是东京的灯火阑珊,而观后镜中的沈翔更是显得兴高采烈。

前年沈翔在新宿附近买了一户建(独院住宅是日本私家房最初的理想模式),“老町屋还是舍不得买,买来改造成本也很高,但真的买一套少一套。”沈翔说的老町屋,据说在日本仅存4万套,被人们誉为会呼吸的古董。

而沈翔名下的一户建,是指日本一种单独成户的住房,购买一户建后,便拥有了这一整块地和房屋的产权。“日本市区常见的公寓,类似于我们的小区。”沈翔说,从小住别墅就是自己的梦想,所以最后还是买了一户建。

沈翔说,这几年,一户建和公寓都是中国人来日本置业的常见类型。“不像前几年,都是旅行团带着一车一车的人来看房子,现在好像个人通过机构或者中介便可以直接来买。”

据有一居创始人戴周颖观察,其实日本民宿的第一波投资者来自欧美,“整个北海道的民宿都快被他们买走了。”

但这好像也并不奇怪。

“旅居和Airbnb本就是欧美人发明的嘛。”戴周颖解释,民宿更低的价格和更舒适的空间,恰到好处地弥补了这片空白,据说,在日本民宿市场,Airbnb的占有率高达九成。

随后是香港和台湾商贾,买下一堆东京的小公寓。

“中国人才刚刚闯进这个赛道。”但日益增长的体量让人不敢小觑,据戴周颖估计,日本土地交易约有10%来自中国人,其中包括华侨和其他地区的华裔

那么,这个每年高达数百亿的交易额,既没有大公司垄断,也未有BAT涉足的超级市场,到底是怎么发生的?

02

躺着赚钱的民宿梦,为何不加入?

“相比纽约动辄千万起步的房价,一两百万人民币就能在日本买房产,这可以说是门槛很低了。”

而后锌财经潘越飞又在北京王府井见到了颇有明星气质的戴周颖,他举手投足间流露出人生赢家风范,相比那些早年回国工作,有着重大贷款买房生活压力的人来说,“错过”炒房热潮的他,着实活得洒脱一些。

5年的时间,他从投资经理做到了执行合伙人,但即便到了现在,除了日本有物业,他在中国仍然是租房子。

戴周颖说日本只是有一居的第一个“旅客城”。

他找到之前一起投资的项目创始人和CEO们,一一进行了沟通。

“互联网我懂,地产我不懂啊。”他摊摊手,所有互联网从业者们听到他的想法,几乎是相同的反应。

仔细分析,其实地产圈和互联网比,也是一样的套路。

“地产来钱多快啊,那时候我们都看不起做互联网的。”一位地产圈的媒体人说,毕竟4万亿基建开始那几年,没什么人在意马云和阿里巴巴。但后来再想跟人家交流,又被人家看不上了。

互联网和物联网的“一条龙”服务和低门槛进入,让这个市场开始变得热闹起来。

“反正都是第一次,那不如自己来。”戴周颖回忆起当时自己做的决定,笑了一下。

但运营这个坎,总还是要过的,是物业就需要有人打理,不然何谈收益和增值?

“不可能换灯泡、刷漆这样的事情,都要麻烦业主打飞的来回。”有一居日本负责运营的高阳说,比如后期运营,就由当地的华裔团队直接解决,不用担心语言问题。

12月的一天,在日本东京居酒屋,锌财经见到了有一居的高阳和他们在日本的法务顾问。他们穿着非常正式的三件套西装,头发梳得整整齐齐,左手都戴着一块机械表。

“银行利息率大概一到两个点。”高阳介绍,在“安倍经济学”的超宽松货币政策和积极财政政策强力刺激下,日本地产市场从30年前的资产泡沫破裂后的死寂,有了回暖的迹象。

03

用中国大泡沫,换海外小泡沫

“长租收益,在日本经济有起色前,其发展水平就已经是全球领先。”戴周颖解释,虽然短租带来的年化收益比起长租翻一番,但长租是更稳定且省力的生意。

据了解,长租的收益有近6个点,短租和旅居年化则接近10%。

如此“躺赚的钱”,日本本土没有公司看重?

“大部分的企业没有互联网基因,全部都是人工。”地面服务团队到最后都还是拿本子在记,很难维持大规模的管理。

“一个老人家坐那儿每个月收固定的租金。”日本本土的公司只管长租,因为长租就很简单了,戴周颖解释。

有一居在初期确定投资城市时,扒了一遍Airbnb及其他预定网站的全球数据,通过数据指导确定房地产投资的区域。

简单来看,有一居成了资产调优的理想平台,换言之,在自由的市场竞争中,有一居能看得出,哪里有泡沫,以及泡沫发展到了什么程度。

据戴周颖说,Airbnb头部17%的房子占据了Airbnb将近四成的流水,而平台40%的流量贡献了近8成的收益,互联网的核心其实是流量,原来是流量生意,现在是“资产+流量”的生意

“在民宿这个行业,我觉得特别明显的是,有资产就不怕没流量。”他说,流量及资产的数据分析,不仅能够提高营收,又能为设计和装修确定方向,从而形成了一个闭环

当问起数据的获取方式时,戴周颖低调地回答,“商业机密。”

不过他还是透露了一些操作层面的细节,“比如数据会告诉你新宿的房子入住率特别好,代价特别高,所以我们大量的房子,起码有50%的房子是在新宿区。”

戴周颖问锌财经,“暗色调的照片跟明色调的照片哪一个入住率更高?”

“明色调?”“哈哈,你猜对了,但我们是有数据佐证的。”戴周颖笑道,公司内部的设计团队会针对房屋进行设计和改造

当然即便模式跑通,海外资产配置从高净值用户向普通人开放,甚至未来还有可能通过众筹、私募的形式,进一步降低门槛,“资产+流量”的后一步核心,依然是戴周颖和有一居需要解决的

而流量,则是戴周颖熟悉的互联网玩法。

内容、社群、网站,这些都是常见的标配,“网红”合作算是小小的创新,而进一步围绕资产,戴周颖通过投资进行了产业布局。

“我本来希望优选的创始人去日本做这个项目,结果他在国内做了。”戴周颖不无遗憾地说。至家优选,简称优选,戴周颖的引力创投投资的一家公司,为Airbnb的民宿房东提供家居,让客户在住房时进行体验以吸引客源,线上导流,线下转换。

毕竟北上广有那么多空置的投资性房产,供应链和生态也在国内更容易做。

“比如你出国肯定要换汇吧。”为了了解换汇市场覆盖产业链,他还投资了一家海外出行提供换汇服务的公司。

真正促成日本当地资管这门生意的,除了旅游还有各国对房产的态度。

不像中国人对于房产的执着,日本的年轻人对于买房并不十分热衷,他们更习惯于租房子,大多数人的第一套房子要到35-40岁之间才会买。

“租房子住啊,租房子多方便,要换个城市也不用担心后续的处理。”日本随行摄影师闻哥说,他在日本生活了7-8年,虽然娶妻生子,工作也逐渐稳定,但是依然没有买房。

所以,当之前闻哥回到山西老家,看到身边大部分朋友在酒桌上喝多之后,哭喊作为“房奴”的重大压力时,他多少还是有些惊讶。

“肯定最后还是会在日本买房的,只是现在还不着急,而且国内房子已经那么贵了,回去了也买不起,父母那里能住就行。”闻哥补充道。

“资产+流量”的打法或许是一种新的尝试,这里的资产可以是物业,是数据,是社群,配合互联网的流量打法,本身就是资产的绝佳调优者

在这个到处都是泡沫的时代,或许帮消费者看穿泡沫,比炒泡沫让消费者接盘更难得。

QA

Q:资产管理平台才是公司的定位吗?

A:现阶段,主要还在跑通模式,把平台的生态做起来。目前以资产配置的身份出现,根据客户的资产情况和抗风险能力进行选择,在全世界的各大城市里布局个性化的空间和标准化的服务,提供多个设计版本,让客户根据价格、预算、地段进行选择。

Q:为什么你会从一位投资人变成一个创业者?

A:我是旅居爱好者,2015年我打算做自己的事情,有三个多月的时间,都在全球到处飞,一来是考察,二来是工作调整间歇地休假。另外,当时消费升级、分享经济和海外资产配置,是我们当时看好的三个方向。然后没找到合适的人,就想着自己做了。

文章∣启明 何弈

编辑∣强强

摄影∣黄硕

手绘∣陵鱼

©本文版权归“锌财经”所有

部分图片来自网络

*文章为作者独立观点,不代表有一居立场

本文由授权 有一居 发表,并经有一居编辑。转载此文章须经作者同意,并请附上出处(有一居)及本页链接。
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