日本酒店市场展望 — 怎样的酒店可以在激烈的竞争中得以幸存？

期待已久的暑假终于到来啦，去日本旅行的你订到心仪的酒店了么？七八月份正值日本旅游的旺季，又恰逢中国的暑期，以大中小学生为主的年轻游客群体纷纷来到日本，感受日本夏季独有的阳光与活力。暑期，不仅机票涨价，酒店也是相当难定，许多酒店商家为了迎接暑假，早早进行了各种促销活动，一些人气旺的酒店提前一个月就满房。如果你想来一场说走就走的旅行，那可能只能以1.5倍以上的价格订到房间了。

记得在日本另一个小旺季：在五一黄金周的时候，一居君曾计划去濑户内海旅行，而计划最终搁置的原因就是，搜遍全网，愣是没有找到一间空房！

最终我选择前往函馆，也是付了平日两倍以上的价格才预订到一间房。为什么日本酒店的价格如此高昂且不稳定？那是由于日本酒店的供给长时间处于供不应求的状态。尤其在日本各地为招揽游客，进行一系列季节性活动的时节，“无宿可住”成了限制地方旅游业发展的一大拦路虎。

曾有人分析，日本小城市住宿严重不足，而东京大阪等城市为迎接奥运兴建酒店，市场已严重饱和，高昂的价格都是商家制造的假象。不仅国内，这样的言论在日本本地也层出不穷。而事实究竟是怎样呢？最近，全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕CBRE发表了“2021年日本酒店市场展望”，分析了现如今到2020年奥运会后日本酒店页的发展，也明确提出了日本酒店的发展前景，或许可以给有意投资日本酒店的你提供思路和方向。

01 不断扩大的需求催生新的酒店开发计划

2018年访日外国游客为3119万人，首次突破了3000万大关。外国游客超过3,000万的国家，在全世界也只有10个左右。在亚太地区，日本是继中国、泰国之后的第3个。考虑到2019年的橄榄球世界杯、2020年的东京奥运会、残奥会等国际性盛会而带来的游客数量的上升，2020年政府访日外国游客数4000万人的目标将有望实现。

随着外国游客的增加，外国人在日住宿的需求也在增加。2018年外国人住宿的人数比2017年增加了11.2%(约900万人次)，达到8,859万人次。另一方面，随着日本人去海外旅行的增加，日本人在日本国内的住宿人数比去年减少了2.2%(约900万人次)，达到4.2亿人次。这样日本人在国内的住宿需求减少的部分将因外国人的住宿需求增加的部分而被抵消。

随着入境需求的不断扩大，全国各地的酒店相继开业。9个主要城市计划于2019 ~ 2021年开业的酒店客房数在近一年内增加2.5倍，到2021年的供应量将达到8万间，相当于2018年年底已有客房数的24%。其中，新供给客房数占现有库存的比例，京都最高，为51%，其次是大阪32%，东京24%。

可以说，在以后相当长一段时间内，来日游客将继续处于高速增长状态，日本酒店也仍将继续处于蓬勃发展的时期，依旧是供小于求，暂时不会有饱和的趋势。

02 2021年酒店市场展望

日本政府的目标是到2020年访日外国人数达到4000万人，2030年达到6000万人。如果按照政府目标数据来计算外国人住宿人数，到2020年和2030年将分别达到1.4亿和2.2亿。

以实现该目标为前提，我们研究了9个主要城市2021年酒店市场的供求状况。对于2021年外国人的住宿需求，根据2020年和2030年的政府目标，用年平均增长率进行推算；对日本人的国内住宿需求，是考虑到将来人口减少而进行推算的。以根据该预测得到的2021年的住宿需求为基础，再基于酒店经营合理的空房数，计算出必要的客房数，然后将其与同年预测的客房库存数进行比较。

整体来看，供需状况并不紧迫

据推算，在9个主要城市中，2021年所需客房数(需求)均低于预期的库存数(供应)。需要的客房数和预期存量的差异因城市而异，大阪为2.1万间，东京和京都为1.2万间，名古屋为8千间，仙台为4千间，札幌为3千间，广岛和那霸为2千间，福冈为1千间。三大市场(东京、大阪、京都)的差距较大，地方市场的差距比较小。

潜在化的需求回归的可能性 

但是，预想的存量超过所需要的客房数并不一定意味着供过于求。一直以来，酒店的预约因为客房数量不足而特别困难，因此也有可能是需求的一部分没能显著化。而在根据实际业绩值推算需求时，我们并没有纳入这种潜在需求。 
实际上，去东京都、大阪府、京都府、福冈县、冲绳县的外国游客中，在当地住宿的游客比例与其他地区相比较低。如果住宿率较低的这些地区能解决因供应不足而导致的预约难问题，那么我们可以期待一直以来流出及潜在化的需求将得以回归和可视化。例如，正在加大供应的京都府，2017年外国游客的住宿率就有所上升，需求有回归的趋势。

竞争使酒店市场趋于成熟

在酒店相继开业的各大城市中，竞争带来了酒店的优胜劣汰。所以，并非所有酒店都能享受到入境需求扩大带来的实惠。要想避免单纯的价格竞争，成为吸客能力强的魅力酒店，关键在于如何差别化。

03 在不断变化的酒店市场中幸存的四个关键

第一个关键是更加细致的战略布局。以城市为单位探讨酒店的事业性是远远不够的，还需要考虑酒店到车站、机场等交通枢纽和旅游胜地的交通便利程度，酒店到夜间经济活跃区域的便利度等来细致地判断选址的潜在力，并根据选址的特点来建设相应类型的酒店。

第一个关键是更加细致的战略布局。以城市为单位探讨酒店的事业性是远远不够的，还需要考虑酒店到车站、机场等交通枢纽和旅游胜地的交通便利程度，酒店到夜间经济活跃区域的便利度等来细致地判断选址的潜在力，并根据选址的特点来建设相应类型的酒店。

第二个关键是包括硬件设施在内的商品多样化。酒店的住宿主体不仅有日本人，还有外国人，因此住宿形式也呈现多样化，如客房构造的多样化。外国游客中的86%是亚洲游客，其中单身的只占2成左右，其余8成都是和家人、亲戚、朋友等多人一起的。也就是说，外国游客对单人间的需求较少。近年来东京、大阪、京都的酒店很多从单人间改成了宽敞的双人房。

第三个关键是标准以上级别的酒店较少。CBRE分析的9个主要城市中，新增的客房中87%都是住宿主体型酒店，而提供全面服务的酒店(大部分都是超过了标准级别的酒店)只有5% ，在世界范围内来说比例属于比较低的，开发空间还比较大。

第四个关键在于新型酒店。如精品酒店、lifestyle酒店。像东京知名的Muji hotel、Koe Hotel、Trunk Hotel，还有有一居Spatium轻酒店系列，新型酒店一般具有基于独特概念的高设计性，不仅能提供住宿的附加价值和体验，还能享受在酒店的时光。随着旅行者的消费观念由物质型消费转向精神、体验型消费，新型酒店不仅可以满足住宿的需要，还可以满足旅客的各种需求，市场前景也非常广阔。

04 面向2030年：多样化的住宿需求将改变酒店市场

不仅是日本，放眼全世界，国际旅游都在持续增加，这得益于交通运输技术的进 步、中产阶级的增加、信息流通的便利等因素。其中，亚太地区的国际旅游需求增长最为显著。2000年代中期就已经超过美洲，并且差距在逐年增大，属于亚太地区的日本的酒店需求将不断扩大。

2019年的橄榄球世界杯，2020年的东京奥运会及残奥会，2025年的大阪·关西万国博览会等活动一定会大大提升会场周围的住宿需求，这也将引发环游周边城市的旅游需求。不仅是这种特定的国际性盛典，预计到2030年，综合度假胜地(IR)也将开放，游客人数及其带来的住宿需求将会持续增加。

国内旅游需求也将发生变化。随着工作方式的改革，闲暇时间的增加，有住宿需要的旅行也会增加。技术的发展带来工作场所的灵活性，还出现了一边旅行一边工作这样的形式，这也会产生长期住宿需求。

国内外游客主体多样化，带来旅行目的的多样化。物竞天择，适者生存，酒店只有迎合多样化的需求，不断地适时而变，才能在激烈的市场竞争中幸存。