2019-08-09

东京23区最强解析(1):都心五区不是你想买就能买

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众所周知,东京即将迎来2020年奥运会。现在的东京,JR山手线新站“高轮gateway”站即将启用,大批酒店即将开业,大规模街区建设、地区再开发和基础设施建设也在如火如荼地进行着。

那么,这样的东京会是房地产投资家的投资宝地吗?东京的房屋租赁需求比地方要高很多,这是不是意味着投资于东京的任何一处都能获得回报呢?

我们来看看日本本地对日本房产的评价吧。有一居的好朋友,日本“乐待”不动产网站就东京的不动产投资市场状况,针对不动产投资家和房地产公司进行了调查。以下我们要介绍的投资平均回报率和平均房屋价格是,2019年2月时点,各区按照房屋种类统计得到的数据。而在各区的介绍说明中,主要介绍东京的旅游景点、车站及知名大学。

第一期呢一居君要为大家介绍的是都心5区的市场情况。

“都心5区”,也就是千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区,自古以来在不动产投资界就广为人知。说起租赁需求或者说资产性,这五区基本没有让人失望过。但是五区房价高,投资回报有偏低的风险。

1 千代田区

千代田区位于东京23区的中心,分布着很多日本的标志性建筑,如皇居、国会议事堂、日本武道馆等等。除此之外,还有丸之内、大手町等办公街,日本大学、明治大学等知名高校。

这次采访的对象内藤小哥在距丸之内线的御茶之水站徒步4分钟的区域内买了一间单身公寓,他表示,“这公寓已经买了15年了,还没担心过房子会租不出去。”他指出,御茶之水站附近的单身公寓价格大约在9万日币上下,“由于租金较高,学生不大会选择这里,住在这里多为单身职场人士。”

今后,JR御茶之水站会进行大规模再开发等等,他预测租金回报会一直稳定下去。

千代田区拥有多副面孔,既是办公街,又是学生街。不过投资家能够买到的房产和地区有所限制,但若是不介意这些限制,购入房产的话,也不用担心租不出去。

2 港区

港区有表参道、六本木、白金等街区,不论在哪个时代人气值都爆表。很多企业的总部都设在这里,其中有名的有新桥和虎之门等。

这里还有台场、东京塔、六本木新城等旅游景点。2020年,JR山手线新设“高轮gateway站”,与此相配的大规模开发也在计划中。

已拥有中心区多处房产的即決大家看好这次的再开发,2018年就买入了距新车站徒步6分钟距离,40年前建的钢混RC住宅。虽然是适用于家庭的两室一厅住宅,他认为“虽然房屋年限有些长了,但考虑再开发后房屋租赁需求会增长,便买下了房子。”

从田町站出发,徒步13分钟即可到达的地方,一位拥有相应单身公寓的投资家则谈道:“这个地方从老租客搬走,到新租客入住,中间空房的时间不长。”

港区与千代田区、中央区并称为都心3区。港区本来就有强大的品牌效应,房屋需求量大,但是房屋价格高,投资回报可能会变低,投资可能会遇到瓶颈。

3 中央区

中央区因银座和日本桥等办公街、商业街区而闻名。3月19日发表的公示地价中,全国最高价格所在地就是中央区的“山野乐器银座总店”(每平方米5720万日元)。

离银座稍远的马喰町也是办公街,当地居民称“原来的批发街的建筑物被拆毁,陆续变成了公寓和宾馆。这一带房租也很高,租给单身者的房子,哪怕是20年以上房龄的,租金也要10万日元左右。”

而另一头的胜哄和月岛等地区也属于中央区。这附近的区域迎来了塔式公寓的建设高峰期,今后还将进行进一步的开发。这边的租赁需求一直很稳定,有位投资者在胜哄车站附近拥有多套独立塔式公寓,他说,“这里刚有了空房,就会有人申请入住”。

但是,投资用房地产中介的从业者西本指出,“月岛周边陆续建起塔式公寓,在中央区晴海,东京奥运会的选手村也在建设中。奥运会结束后会被分割出售,房屋供给会过剩。”

租赁需求依然还在,不过要注意房租竞争激烈等风险。

4 新宿区

新宿站位于新宿区的中心地带,车站每天的客流人数超过350万人,2011年甚至创下吉尼斯纪录——“世界上最忙碌的车站”。

这样的忙碌之下,你一定想象不到,这里还有以东京都厅为主的商业街、歌舞伎町等欢乐街,四谷和下落合等安静的住宅地。由于这里交通便利,房屋租赁需求很大。

一位投资家拥有JR大久保车站徒步10分钟区域内的房产,他谈道:“今后这个地区的人口会增加,房租也会上涨。我一点都不担心。”

不过对于西武新宿线沿线的区域,还是要谨慎投资。西本称,“这里给人一种小路线的印象,金融机构的评价不高。虽说你不需要担心这地方租不租得出去,但要不要买还是一个问题。”

5

涩谷区

涩谷区同千代田区、中央区、港区、新宿区并称为“都心5区”。涩谷区以“涩谷站”为中心,形成了繁华的商业街。原宿、表参道、惠比寿等现代化的街道都很有名。

这里也有代代木上原、松涛、广尾等都内屈指可数的高级住宅街。2018年9月开业的35层商业高楼“涩谷STREAM”入驻,成为这里的新地标,涩谷更是以世界大都市的姿态,迅猛发展起来。

涩谷区正如其名,是涩谷川和宇田川形成的谷底。涩谷区是“河谷型”地貌,位于深谷底,若是突发暴雨等局部性大雨,涩谷很快就会存满水,水满涩谷!事实上,这里多次被大雨侵袭。

不动产投资家和田宽谈道,涩谷中最炎热的区域被称作“奥涩谷”,包括神山町、富之谷和上原。这个地区,已婚无孩的丁克夫妻占大半数,两室一厅的房屋供给严重不足。

即決大家提到,涩谷区身处黄金地段,买这儿的房产几乎不会亏损。所以,很少有人会拿出来卖。而且这里的房屋持有者大多将房产交给自家人。

就算你想拥有涩谷的一间房,可这里实际能买到的房屋少之又少,投资可能会遇到瓶颈。

都心五区虽然都位于东京的中心地带,但各自功能、氛围大相径庭,投资时可一定要看准了再买。

如果无法抉择,还是来咨询专业人士吧(指自己,没错,就找有一居就好啦!)

下一期,一居君将重点解析受投资者关注的6大新兴区:大田、豊島、練馬、台東、墨田、江東,感兴趣的朋友记得关注我们接下来的文章!

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