2019-10-18

在东京开酒店是个技术活!1200元/晚入住率90%是怎么做到的?

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前不久,日本国土交通局最新发布了2019年第三季度地价LOOK报告,这份报告是以日本主要城市高度利用地为对象,调查一年四季度的地价动向。报告排除了偏远地区、无人区的数据,因此十分具有参考性。据结果显示,本次调查的100个主要地区,有97个地价上涨,3个地价持平,0个地价下降。其中我们最关注的东京,不出意外,全部上涨。

其中两个橙色箭头很醒目是不是?橙色箭头表示地价上涨率大于3%小于6%,注意,这不是年度,只是三个月的涨幅,是不是很惊人。

在全东京地价上涨率最高的两个地区里,新宿是其中一个。Spatium的第四栋轻酒店选址也正好在新宿。这并非巧合,因为远在半年前,我们便联合日本最大的酒店评估机构Vanguard对全东京的各个地区详尽的调查。

在通过地价、客源、过夜数、出行居住习惯、周边酒店数量情况等等方面对前期筛选过的土地进行数据量化后,就可以清晰的预期每一块土地的未来性和收益性。筛选过后的优质地段土地,便成为了Spatium的选址。

而在开一家酒店将遇到的1000个问题里,选址只是其中一个,在选址过后,还有无数需要考虑的问题,一项抉择错误,都可能导致酒店运营的困难。今天一居君就要揭秘一下,在酒店开业前,我们都要考虑那些问题?


01

观光客数➡️客源储备

酒店作为包容游客的容器,游客数量自然是需要优先考虑的,而游客数量也就决定了入住率。

数据统计,东京都观光客次数在2013年突破5亿人,之后也持续增加,2018年约为5.5亿人,刷新了历史最高水平。

由于受东日本大地震等影响,到2011年,来访的外国游客数下降到约410万人,2012年恢复到约556万人,到2013~2015年,因为日元贬值、消费税免税制度的扩充,以及中国及东南亚受各国签证发放条件大幅简化的影响,游客数增长20~30%。

东京都住宿客数自2012年以来,呈大幅增加趋势,2018年约为4,600万人,刷新了历史最高水平。其中,外国人的增加率也越来越高,2018年的外国人比率约为23%。

TIPS

东京的游客数庞大,在客源上无须担心,但由于外国游客比例的大幅提升,酒店也一定要做到国际化,包罗万象才可以哦~

02

访客特征➡️房间布局设置

在我们的调查中,关于访日外国人的特征,从外国人住宿人数最多的东京都来看,主要以观光招待会为目的的访日外国人的比例有所提高,2018年超过7成。

其中,自由行的比例大幅提高,2018年约占8成。游客大多主要通过Booking.com、Expedia、Agoda等酒店预约网站。

来访的外国游客类型中,“家人、亲属”的比例最高,“朋友”也占了2成以上。排在第三位的“一人旅”,每年也在持续上升。

TIPS

自由行人数的上涨意味着客人对于住宿多样化需求的上升,独立酒店要想在众多标准化星级酒店的压力下突出重围,一定要有自己独一无二的特色!

此外,出行者的人数和身份,也决定了酒店房间的设置,现在家庭旅行比例越来越大,可以入住3人的房型就会变得越来越受欢迎哦!

这一次Spatium新宿也是设置了可入住3人的配置!超适合一家人旅行~

03

访客过夜数➡️酒店附加服务

按国家和地区分别来看,2018年在东京过夜的外国游客中,中国大陆游客最多占比25%,加上台湾、香港地区的比例占总数的近一半。

按照过夜数来看,预计外国游客在东京的平均住宿天数从2016~2017年的6.4天,上涨到到2018年的7.9天。2018年访日外国人在东京逗留期间的平均住宿天数为中国9.2宿最多,其次是韩国8.8宿、整体住宿天数呈增加趋势。

TIPS

随着过夜数的增长,人们对于酒店的设施要求也会改变,人们会更希望酒店会提供一些出行的指导建议或代预定餐厅的服务。作为智能化无人看管型酒店,如何做到在保证居住空间的舒适度之外,提供更多可选择的增值服务,是用户体验更上一层楼的点睛之处哦!

像Spatium提供了接机、早餐、定制游,未来还会接入咖啡馆、社交公共区域等有意思的空间,欢迎大家来体验!


04

外国游客占比➡️酒店室内装修

讲完了东京整体的情况,接下来来分析一下Spatium新宿的选址地新宿的具体情况。

新宿区近年来游客类型最大的特点变化就是,外国游客大幅增加。从14年到现在,新宿区的外国游客住宿人数猛增,几乎翻了两倍,而外国游客的占比也逐年递增,到了2018年,已经占到了60%,超过本国的住宿游客。

这其实也意味着,每组客人的入住天数会增加。新宿区的日本游客平均住宿天数为1.3~1.5天,而外国人的平均住宿天数大约在2.0~2.6天,且在持续增加。选址在外国游客占比大的地段,对于酒店的运营成本来说是有好处的。

TIPS

外国游客比例增加也就意味着,有更多游客前来住宿倾向于体验有日本文化特色的空间。在室内装修上,如果融合更多和风元素,会更加吸引游客。

此外,由于外国游客入住天数通常大于本地游客,行李也会更多,因此在空间设置上,要尽可能增加伸缩空间和收纳空间,以便客人有更多存放行李的空间。

05

区域入住率➡️每晚定价

2014~2018年东京都的平均客房运转率大约在82~85%之间增减。按酒店类别来看,商务酒店和城市酒店入住率大约为80~85%,度假酒店大约为75~80%左右。

细化到新宿区,2014~2018年新宿区的平均客房入住率已超过了东京都的平均水平。88%的入住率,看似没有达到100%,但这在业界已经意味着酒店严重紧缺的情况,因为在旺季你是根本订不到房的。

东京都及新宿区的平均客房入住率(按月计算)来看,都是相当高的。按月份计算,1月份入住率最低,春节期间以及3~4月份的樱花季,入住率均能达到90%以上。虽然5月以后略有下降,但暑假和枫叶季,入住率仍在持续上升,到秋季枫叶时节的10~11月,入住率也将达到90%以上的水平。这也就意味着,新宿乃至东京,整体的旺季持续时间相当长,酒店爆满的情况也将继续。


TIPS

在确认选址后,分析周边竞品酒店的运营情况、SWOT等信息,来对酒店的房间设计、入住人数、每晚定价、运营成本等等进行科学的设置是非常重要的!

在以上5个小TIPS之外,在酒店开业前的各类行业分析的上百个表格和数据分析表在这里就不赘述了,感兴趣的小伙伴可以来咨询销售小哥,获取更多酒店行业信息哦!

在东京建一栋酒店,不是易事,一篇文章也是远远无法描述这期间的艰难。谨以此篇文章,送给有一居的小伙伴,也希望大家可以从中看到我们做酒店的热忱与赤子之心。

为游客提供宾主如归的入住体验,有一居在路上!

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