2019-10-22

筑地市场市场闭市1周年，「2500万人的东京厨房」将何去何从？

大约一年前的今天，享有「2500万人的东京厨房」美誉的築地市场，正式落下帷幕。这几近传奇的世界最大水产市场，鼎盛时期每日成交重3200吨、价值30亿日元水产，每年吸引成千上万的游客到访。许多人无奈叹息，築地成了东京都为筹备2020年东京奥运会而舍弃的“时代眼泪”，但在一居君眼里恰恰相反，此次築地市场搬迁，应是築地一跃成为具有国际影响力的东京·日本新地标的“重生机会”。

在这个周年几年之际，一居日本部结合东京都厅对築地地区的再建计划白皮书以及日本国土交通省的公示土地价格等最权威的数据资料，对築地市场拆迁后，东京政府对築地地区再开发的未来规划与发展趋势进行了详细解说。结论上，築地的再开发于日本，是一个增强其国际竞争力与文化经济活力的跨时代政策；于投资者，是一个百年难逢的利好投资机会。

第一章

-築地市场的前世-

投资筑地，先从了解其历史开始。自江户时代起，筑地就担负着东京食品流通业务中枢角色、以日本桥鱼河岸为首的市场群，在1923年9月发生的关东大地震中全被摧毁。同年12月，东京市借用原本为外国人居留地的海军省属地作为临时的东京市设鱼市场的地点，同时在此开始建设新的鲜鱼市场，即築地市场。

进入21世纪，築地市场的命运也迎来了转折点。当初的築地市场是为铁路列车运输而设计的，只有狭小的货车停泊空地，战后公路运输的兴隆使得築地市场捉襟见肘。同时，随着东京经济的发展与民众生活的富足，毗邻银座的築地外市场的各种商贩店铺的运营量也越来越大，相应的设施日渐显得窄小、破旧。所以从20世纪初起，东京都厅不得不开始探讨重建还是迁址，几经波折后，最终选址东京都江东区的丰洲新市场并成功于2018年10月6日搬迁成功。

许多人应该还听说过築地外市场，它是是築地鱼市场周边的”饮食街”，在这里，可以品尝到各种日本传统的食品。这里有无数的餐馆，引领饮食潮流。

築地鱼市场拆迁后，对外市场的无数大小餐馆并无影响，来自世界各地的游客络依然绎不绝。

第2章

-为何偏偏拆了築地？-

築地市场所在的築地町位于寸土寸金的东京都中央区，除了有着举世闻名的築地市場这个和食文化象征，还是北接日本最繁华的商业区「银座」、南邻保留着江户风情的观光名所「隅田川」、西毗被誉为东京瑰宝的「浜离宫恩赐庭园」的合围要地，且拥有四通八达的铁路公路交通，处于东京都心圈各大主要景点和商圈的合圍之地，可谓稀缺无比的土地资源。築地市场拆迁后，首都都心空出的这23公顷（约相当于5个东京DOME！）的开发区，谁来用、用在哪、怎么用，以及日后带动周边地区能产生多大的经济影响，成了日本举国瞩目的焦点。

最值得注意的是，築地紧挨着银座，一个被称为“亚洲最昂贵的地方”，属于象征日本繁荣的“地王级土地”。日本国土局公开的资料显示，银座目前的地价为2744万日元/㎡（2019年），且近5年保持着8%~21%的涨势。

银座是日本首都最主要商业区，以高级购物商店闻名，与巴黎的香榭丽舍大道，纽约的第五大道并列为世界三大繁华中心。

东京银座町平均地价來源：https://tochidai.info/area/ginza/

东京中央区各町地价排名来源：https://tochidai.info/area/ginza/

银座和築地所在的中央区，当前平均土地价格为752万日元/㎡。而築地目前平均214万日元/㎡的土地价格，仅为银座的1/10、中央区平均地价的1/3不到，在中央区所有地域内排名第15。可见，築地的土地价值远远低于其地理位置所赋予它的市场价值，仅仅用作一个水产市场确实有些“浪费”，也不难东京市政府为何如此想将築地市场拆迁并进行大型商业开发了。

东京築地地区平均地价来源：https://tochidai.info/area/tsukiji/

上图为2013年-2018年築地平均价格和涨幅。2018年10月築地市场正式拆迁后，2018年和2019年的涨幅高达9.71%、11.50%，築地土地价格正加速向中央区其他地区看齐。在东京市政府大力推动下築地商业发展的计划下，築地的地价将加快向周边其它商业区的地价看齐。

築地再开发区周边主要商业区平均地价來源：’https://tochidai.info/tokyo23/

再来看看邻近築地开发区的其它几个传统人气商圈。新桥的每平米平均地价为623万日元，京桥每平米平均地价为1121万日元，日本桥每平米平均地价为421万日元，有乐町每平米平均地价为1978万日元，也都是远远高于未进行商业开发的築地平均地价的。

第3章

-築地开发区究竟会变成什么样？-

那么，东京政府究竟到底打算如何建设开发东京都内这块空出来的23公顷的大片宝地呢？

2019年3月，东京都发布了「築地开发区城市规划」白皮书，详细讲述了在2020东京奥运会后如何从功能区划、交通整备、景观形成等方面，去利用，去打造出一个日本的大型国际文化经济交流中心，以带动东京整体的经济活力，增强东京以及日本的国际竞争力。

总体方针为，以2040年为期，在传承发挥築地原本的地理及文化优势的同时，连携中央区内周边地区，联合民间资本力量，通过在築地建设大型MICE国际会展商务与会展设施以形成国际大型商务交流区、整备新的水陆交通以巩固加强其首都交通枢纽的地位等方式，为築地增添新的经济、文化等品牌价值，最大化地发挥築地的潜力形成辐射作用，最终将其打造成聚集东京的国内外访客、激发首都活力、促进日本与国际社会间文化经济交流的崭新门户之地。