如果东京奥运取消，日本房产会贬值吗？

2020年是期待已久的东京奥运年，虽然现在这个”期待“可能要打上引号了。过去几年日本的房产市场借着奥运热潮冲了一波，走势良好。涉谷、品川、日本桥等多个繁华商圈的住宅和商业地产陆续在去年年底和今年年初建成，环顾四周都是新地标。

而“新冠肺炎”这个突如其来的疫情爆发，浇了许多人一头冷水。有关奥运的讨论也不再是大兴土木、圣火传递，而直接变成了：疫情都这样了，东京奥运到底还要不要办？关于这一点，日本的态度很明确，排除万难也要举办，且并不认为会有很大影响。但网民看法不同。雅虎日本在2月21日就“是否如期举办东京奥运”发起投票，60%日本民众认同“应该取消”。

针对东京奥运可能取消的猜想持续酝酿。2月28日，奥运大臣桥本圣子在众议院预算委员会会议上称，“站在选手的立场上，奥运会不可能延期”。而3月3日，桥本圣子又在英国《每日邮报》采访中称，奥组委允许东京奥运延期到冬季举办。虽然这位奥运大臣讲话是出了名的爱跑火车，但显而易见的是至少到5月底，奥组委最终判断疫情发展是否对奥运举办产生影响之前，这颗“奥运疑云”将一直笼罩在我们头上。

如果奥运取消，日本房价会大跌吗？

在这样胶着的状态下，不少朋友问一居君，如果奥运办不了了，对日本房产会有影响么？答案是当然会有，但影响并不会很大。

从房产本身上来说，日本资产仍处于顶峰时期的30%，且以每年5%~7%的幅度增长。除去银座商区贵到夸张的商业用地，其他地域的地价在近35年中都还处于洼地。而近年来日本人自身的买房意愿明显提升，新房的供给量却在走缓，这就导致无论是新房还是中古房，价格持续走高，所以“奥运是否停办”在房产这种刚需上，影响并不会太大。

再从日本整体发展来看，自13年日本成功申奥以来，投入了巨大的金钱和精力筹备，总体来说花大钱的方向有三个：基础设施建设、科技和旅游。虽然短期来看，奥运如果停办，那这三项未来的映射效应会打折扣，但长期来看，这些“重金”扶持的领域都属于国家的软实力，这7年来方方面面的进步和突破并不是一次奥运延期就能使之归零的。而且，奥运之后，2026名古屋亚运会、2025大阪世博会和正在准备的大阪梦洲赌场的开业，这一系列大型盛事的开展，也必定将对日本经济带来持续性的刺激。日本房产大幅贬值？不可能的。

图片来源：根据东京奥委会官网数据制图

2020年日本房产的三个关键词

虽然疫情的爆发让人意想不到，但在日本房地产业的发展趋势里，这类“小”波动早就被预测出来了。每年1月份，日本不动产业界都会对本年度的市场形势进行预测分析。而2020年的三个关键词，竟然对现在情况神预言！接下来就跟随一居君一起来看看今年日本房产市场的三大关键词，关注最新房产情报吧！

关键词之一「灾害风险」

2020年一开年就打了全世界一个措手不及。澳大利亚的大火从去年烧到今年，非洲和亚洲部分地区遭受蝗灾，新型冠状病毒在全球范围内扩散肆虐。

日本虽是自然灾害多发的地方，但经过长年应对地震的经验，房屋的抗震工程都经过了严格要求和把关。而去年秋天的台风15号以及台风19号，给日本各地带来了尤为严重的水灾及衍生灾害。这是需要我们提高警惕的。

国际联合气象组织的第5次报告指出，

全球变暖带来的气候异常导致的气温、

海水温度、海平面水位、冰雪消融等

问题是毋庸置疑的。

在选择房屋不动产时，一定要考虑风险规避问题，“地势低洼，有浸水可能的地区”房价将下行。在今年，“房产交易、买卖时有告知灾害预测地图的义务”以及“需要通过金融机构对灾害风险进行担保测评”，也将逐步列入重要事项说明中。

好在，日本在防震抗灾上有着健全的保险系统，如果你的房屋真的遭受到天灾影响，也是会得到相当的赔付。不过需要注意的是，2020年4月之后，处于”危险地带“的房产保险费用将比平原地区高出3至4成，虽然房子本身价格低廉，但还是要尽量避免挑选这类的房屋。

关键词之二「房产价格的封顶趋势？」

自从2012年自民党执政以来，以“市中心”、“近车站/车站前/连接车站”、“大规模”、“塔楼公寓”等词汇所代表的房产为中心，新房市场的价格持续上涨。然而，从发售户数的逐年减少，以及成交率勉强达到7成来看，近几年的房产市场也并不是一路畅通，高歌猛进的。

有关日本房价是不是走到顶峰的讨论已经持续了近5年，每年都有无数专家预测日本房产已经出现泡沫，又年年被打脸。不过根据不动产经济研究所的数据，就发售户数来看，2019年东京圈的新房大约在3.2万户。而今年的数量以3万封顶的可能性较大。新房主要来自东京23区的车站附近的大型物业房产，由于新房基础设施的升级，研究所预测，今年的不动产成交价平均价格并不会下降，至少也会与去年持平。

从买房的角度来看，价格持平或下降也许是好事，这就意味着我们入手的价格也会低。日本房产是适合长期持有的资产类型，并不适合低买高买快钱。房屋本身的价值之外，租金回报也是相当可观的一部分收益。日本健全的租房市场决定了稳定的租金收入，加上世界排名TOP级的租售比，这样稳健的投资还是十分具有吸引力的。

2020，中古公寓市场将持续过去几年的良好态势。“高岭之花”的塔楼高档公寓也突飞猛进，凭借着拎包入住、全高端级别室内配置等优势，赢得了许多日本中产及高净值人士的喜爱。2020，又有众多塔楼公寓开工，其中不乏三菱、东急等大型开发商的优秀项目。

在日本，这样的高级公寓，售价也并不想想象中高，上面这套位于港区的塔楼项目，一套底层40平的公寓仅售5500万人民币起，听起来好像还有点划算。

关键词之三「政治动向」

政治动向也是今年影响日本房产的要素之一。关心日本新闻的人可能知道，由于去年“赏樱会”和综合型度假设施中出现的贪污渎职事件而引起日本国民的高度关注，现任内阁府的支持率明显下降。今年新冠肺炎的处理上， 民众也对安倍政府有所诟病。在在野党的乘胜追击下，日本历史上政权期最长的众议员有可能会面临解散、选举权的裁断等问题。如果此类事件发生，失去了长期稳定的政权保驾护航，股票市场和房产市场必将遭受不小的冲击。

房产市场不仅受日本国内的政治影响，也会随着国际政治局势变化下的经济形势而变动。目前全球经济周期进入中后阶段，金融环境跌宕起伏，地缘政治错综复杂。在紧急态势下，日本如进入通货紧缩的状态也会给房地产价格带来下行压力。不过好在，站在投资的角度，寻求风险适度的非激进投资方式，日元资产还是很好的选择。日元是知名的避险货币。近10年，日元兑美元最高值为1:78，最低值为1:125。目前日元汇率处于1:110的低位状态，未来的增值概率为贬值风险的2倍。